問(wèn)題詳情
本次估價(jià)背景情況如下：
估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程，主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：
1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999)，主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià);估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。
2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。
3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)憲成后的價(jià)值。
4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行估價(jià)，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。
由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。
相關(guān)標(biāo)簽： 成本法 在建工程
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參考答案：
解析：1.不能因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，就得出可以采用成本法估價(jià)的結(jié)論。本估價(jià)對(duì)象可以采用成本法估價(jià)，是因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象為在建工程，其土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等可通過(guò)測(cè)算其重新購(gòu)建價(jià)格得出。
2.本次估價(jià)在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)不對(duì)。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行債務(wù)而需將該工程折價(jià)，或者拍賣(mài)、變賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，因此在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)按強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。
3.用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算不正確。
用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)重新取得該在建工程建筑物的必要支出或重新開(kāi)發(fā)該在建工程建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)測(cè)算其價(jià)格。
4.由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素這句話(huà)不對(duì)。折舊是從建筑物正式竣工之日以后才會(huì)存在，所以估價(jià)對(duì)象雖已停工3年，但該工程仍屬于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，在成本法估價(jià)中不應(yīng)考慮其折舊因素。
解析：1.不能因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，就得出可以采用成本法估價(jià)的結(jié)論。本估價(jià)對(duì)象可以采用成本法估價(jià)，是因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象為在建工程，其土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等可通過(guò)測(cè)算其重新購(gòu)建價(jià)格得出。
2.本次估價(jià)在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)不對(duì)。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行債務(wù)而需將該工程折價(jià)，或者拍賣(mài)、變賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，因此在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)按強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。
3.用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算不正確。
用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)重新取得該在建工程建筑物的必要支出或重新開(kāi)發(fā)該在建工程建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)測(cè)算其價(jià)格。
4.由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素這句話(huà)不對(duì)。折舊是從建筑物正式竣工之日以后才會(huì)存在，所以估價(jià)對(duì)象雖已停工3年，但該工程仍屬于新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，在成本法估價(jià)中不應(yīng)考慮其折舊因素。
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下列關(guān)于變動(dòng)成本法和完全成本法的說(shuō)法中，正確的有（）。
A.按照變動(dòng)成本法計(jì)算的單位成本總是低于按照完全成本法計(jì)算的單位成本
B.按照變動(dòng)成本法計(jì)算的利潤(rùn)總是低于按照完全成本法計(jì)算的利潤(rùn)
C.按照變動(dòng)成本法計(jì)算的利潤(rùn)與銷(xiāo)量變化同向
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在關(guān)于變動(dòng)成本法的應(yīng)用上，下列說(shuō)法中唯一正確的是（）。
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D、變動(dòng)成本法和完全成本法根本無(wú)法結(jié)
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成本核算的方法除了“制造成本法”外，還有（）。
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- B綜合成本法
- C期間成本法
- D完全成本法
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電網(wǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)成本核算方法()。
A.制造成本法
B.完全成本法
C.變動(dòng)成本法
D.固定成本法
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實(shí)際成本法和計(jì)劃成本法區(qū)別是什么?實(shí)際成本法和計(jì)劃成本法區(qū)別。